L’Assicurazione Globale Fabbricati, nota come Polizza Condominiale, è progettata per proteggere l’edificio da eventi imprevedibili come incendio, eventi atmosferici o danni da acqua. Tuttavia, la sua copertura ha confini molto netti, in particolare quando il danno è causato non da un evento fortuito, ma da una debolezza intrinseca e preesistente dell’immobile.
Quando una crepa, un’infiltrazione o un cedimento è imputabile a un vizio di costruzione o a un difetto strutturale originale (cioè un errore commesso in fase di progettazione o realizzazione), la probabilità che la polizza intervenga è estremamente bassa. Questo perché il rischio non è accidentale, ma connaturato all’oggetto assicurato.
1. La Clausola di Esclusione Fondamentale
Il principio base dell’assicurazione è coprire gli eventi fortuiti, non i difetti. Per questo motivo, quasi tutte le polizze Globale Fabbricati contengono una clausola che esclude esplicitamente i danni derivanti da:
Vizi intrinseci: Imperfezioni o difetti preesistenti del materiale o della costruzione.
Difetti strutturali originali: Errori di progettazione o esecuzione del fabbricato.
Mancanza di manutenzione ordinaria e straordinaria: Danni causati da incuria o usura non risolta.
Se un muro cede o sviluppa gravi lesioni a causa di un cedimento delle fondazioni non imputabile a un terremoto (che è un evento assicurabile), ma a un errore nel calcolo strutturale originale, la Compagnia negherà il risarcimento per la riparazione del muro stesso.
2. Il Concetto di Danno Consequenziale (L’Eccezione)
Nonostante l’esclusione del vizio originale, la polizza Globale Fabbricati può intervenire grazie al principio del danno consequenziale.
Il danno consequenziale è il danno materiale che si verifica a causa di un evento assicurato, anche se l’evento è stato innescato da un vizio strutturale.
Esempio: Un vizio di costruzione nella posa dei tubi del riscaldamento (difetto preesistente) causa un indebolimento del metallo che, dopo 15 anni, provoca la rottura improvvisa del tubo (evento assicurato: Danno da Acqua). La polizza non pagherà il costo per sostituire la tubazione difettosa, ma pagherà il danno al muro, al pavimento e all’arredo causato dalla fuoriuscita dell’acqua.
In sostanza, la polizza copre l’effetto dannoso di un evento assicurato (come l’allagamento), ma non copre la causa originale del problema (il vizio del tubo). La ricerca e riparazione del vizio resta a carico del Condominio, mentre la Compagnia copre i danni materiali che ne sono derivati.
3. Rischio di Manutenzione e RC del Fabbricato
È importante distinguere il vizio di costruzione dalla mancanza di manutenzione. Se un danno (es. infiltrazione) è causato dalla mancata pulizia dei canali di scolo o dalla mancata impermeabilizzazione di una copertura vetusta, la Compagnia potrebbe negare il risarcimento per aggravamento del rischio dovuto a negligenza del Condominio.
L’RC (Responsabilità Civile) del Fabbricato non risolve il problema dei vizi costruttivi interni. La RC interviene solo se il vizio o la mancanza di manutenzione del Condominio causa un danno a un terzo esterno (es. crolla un pezzo di facciata e ferisce un passante). Non copre i danni interni all’edificio stesso.
4. La Soluzione: La Polizza Decennale Postuma
Per proteggersi dai vizi di costruzione, esiste una polizza specifica (obbligatoria per legge per le nuove costruzioni e per gli interventi di ristrutturazione maggiore) chiamata Polizza Indennitaria Decennale Postuma.
Questa polizza è sottoscritta dal costruttore prima della vendita e copre i vizi di costruzione che si manifestano entro dieci anni dalla fine dei lavori. Se un danno strutturale si manifesta entro quel periodo ed è chiaramente imputabile a un difetto originario, è la Polizza Decennale Postuma (e non la Globale Fabbricati) a dover intervenire.
Conclusioni
L’Assicurazione Globale Fabbricati è uno scudo contro l’imprevisto, non contro l’errore umano o strutturale pregresso. I danni diretti a muri e strutture causati da vizi di costruzione sono quasi sempre esclusi dal contratto. Tuttavia, la polizza interviene per i danni consequenziali (i danni materiali collaterali) che si verificano a seguito di un evento assicurato (es. danno da acqua) anche se tale evento è stato facilitato da un difetto. L’Amministratore deve sempre affidarsi a una perizia tecnica per distinguere chiaramente la causa (vizio escluso) dall’effetto (danno coperto), massimizzando così il risarcimento ottenibile dalla Compagnia.
